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> 资讯发布会 > 2013年9月5日

浙江房地产审判白皮书资讯发布会发言稿
发布日期: 2013- 09- 05 11: 12 访问次数:

在《2003-2012房地产宏观调控背景下

浙江房地产审判白皮书》资讯发布会上的发言稿

浙江省高级澳门新葡新京民一庭庭长  蒋卫宇

201395

各位资讯界的朋友

大家好!

今天,浙江省高级澳门新葡新京发布《2003-2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》,回顾总结十年来我省房地产审判的情况,并提出相关意见和建议。下面,我向各位先容白皮书的主要内容。

一、发布白皮书的背景

房地产业是跨生产、流通和消费领域的综合性长链条产业,关联度高、带动力强,与人民群众的生产生活息息相关,在经济社会发展中具有重要的地位和作用。19987月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,深化城镇住房制度改革,推动我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。但房地产业在为经济增长提供强劲动力和支撑的同时,也因其快速的财富积聚效应导致过度的投资和投机,房价由此持续攀升,影响了国民经济的健康发展和人民群众的生活质量。为使房地产市场回归价值和民生本位,解决价格非理性上涨及住房供给结构不均衡的状况,国家开始对房地产市场进行宏观调控,综合运用财政税收、金融信贷、土地市场、行政监管等经济、法律和行政手段,逐步形成限贷、限购、限价、税收调整为基本方式的调控体系,对遏制房地产市场投机行为起到一定的作用,但同时在客观上也引发相关纠纷并且进入司法诉讼程序,房地产审判由此出现了一些新情况、新问题。

为摸清宏观调控下我省房地产纠纷的基本情况,省高级澳门新葡新京成立了专门课题组,通过统计分析、查阅案卷、召开座谈会等方式,考察十年来我省新葡新京审理的房地产纠纷情况,从司法的视角分析、梳理和总结房地产业发展和房地产审判中的问题,并提出对策和建议,以期进一步完善房地产审判机制,为房地产业的健康持续发展提供更加完备的司法保障。该课题是今年全省新葡新京的重点调研课题,目前课题组已经完成了调研报告,并在调研报告的基础上形成了白皮书,于今天正式发布。同时发布的,还有十个典型案例。希翼通过今天的资讯发布会,让社会各界能进一步了解房地产审判工作,进一步体认澳门新葡新京在保障经济社会和谐发展方面作出的努力,同时也希翼能够为相关部门的科学决策提供参考,为当事人理性维权提供指引。

二、白皮书的主要内容

白皮书的主要内容包括四个部分。第一部分先容基本情况;第二部分进行成因分析;第三部分先容开展房地产审判的做法;第四部分提出对策和建议。

(一)基本情况

2003年至2012年,浙江各级新葡新京共受理房地产纠纷案件118761件,审结117248件,诉讼标的总金额为505.93亿元。审结的案件中,判决46958件,占40.05%;调解、撤诉64685件,占55.17%;驳回起诉、终结等其它方式结案的5605件,占4.78%

统计数据显示,2003年至2012年间我省房地产纠纷收案数量总体上呈波浪型上升趋势,2008年至2012年的后五年与2003年至2007年的前五年相比,收案数量总体迈上新台阶,且持续处于相对高位。年度收案数量受宏观调控政策影响的特点比较突出,表现为:在调控政策出台后相对较短的一段时间内(一般反映在当年度),案件数量会呈现一定的上升趋势,其后相对较长的一段时间内,随着房地产市场趋冷、交易量下降,案件数量也呈下降趋势,但之后因政策的递减效应及财富的叠加效应,市场逐步回归活跃,案件数量也随之上升,各年度案件数量伴随宏观调控政策的出台呈现出上升、下降、再上升且底部不断抬高的波浪型特征,说明案件总量的变化与调控政策密切相关,也与房地产市场活跃度成正相关。

考察各类房地产案件情况,房屋租赁合同纠纷、房屋拆迁合同纠纷、国有土地租赁合同纠纷的收案数量总体平稳、起伏不大,表明该几类纠纷与宏观调控政策的关联度不大。而商品房销售合同纠纷和二手房屋买卖合同纠纷各年度收案数相对波动幅度较大,且明显受到了宏观调控政策的影响。就商品房销售合同的纠纷事由而言,在调控政策宽松、房地产市场偏热的情况下,由开发商因素引发的纠纷增多,如房屋延期交付纠纷、延期办证纠纷等;而在调控政策趋紧、房地产市场遇冷的背景下,由买受人因素引发的纠纷增多,如拖欠房款、要求补偿降价差额,以楼盘规划变更、与广告宣传不符、存在严重质量问题等理由主张合同无效、解除合同等。此外,商品房预售等房地产纠纷涉诉标的额较大,关涉个人、房地产企业的重大利益,群体性特征明显,矛盾比较尖锐易激化,对抗性较强,处理难度相对较大。买受人往往会采取抱团行动以合力增加其维权筹码;有的以个案形式先行诉至新葡新京投石探路,背后则潜伏着大量的纠纷和众多的利益攸关方。

从案件的地域分布情况看,经济总量越大、经济越发达的地区,房地产市场交易越活跃,房地产价格水平越高,房地产纠纷案件数量也就越多。杭州、宁波、温州作为我省经济发达地区,受理的房地产纠纷案件数量一直以来位居全省前列,合计占总收案数的近六成。

从案件调撤率分析,2003年至2007年五年间我省房地产纠纷案件的平均调撤率为50.21%2008年后的相当长的一段时间内,新葡新京的收案数量虽然上了一个台阶,但案件调撤率不降反升,平均调撤率为59.12%2010年更是达到了十年中的峰值63.89%。这表明在宏观调控政策力度不断加大的情况下,新葡新京也加大了调解的力度。

(二)成因分析

一是政策变化影响市场各方的利益预期。房地产是资本密集型产业,而且项目开发周期较长,在所谓“十年九调”的大格局下,开发商的资金面不时受到调控政策的影响几乎成为常态,直接影响到其市场预期,并增加了企业项目规划管控的难度和风险。如在房地产销售形势较好时受让了土地,但调控政策出台、赢利前景看空后,开发商就会以种种借口为由“退地”以终结开发项目;项目建设过程中在资金压力下采取变更规划设计、缩减配套项目、延长工期、断续施工甚至是停工,最终导致预售房屋延期交付、无法交付或交付的房屋不符合约定条件或存在质量问题;销售出现问题后则直接影响资金的回笼。在银行贷款受限、资金紧张情况下,部分开发商为了维持资金链的稳定,将目标转向民间资本,导致相当部分的商品房销售合同纠纷系由民间借贷纠纷转化而来,个别开发商甚至陷入集资诈骗的泥潭。二手房房东则在房价的大幅波动状态中产生了较强的经济利益驱动,存在无故反悔违约甚至一房多卖等现象。签订长期限房地产租赁合同的出租方在房价推高后,往往试图寻找合同的缺陷并藉此提高租金或毁约。

而对买受人而言,由于首付比例和贷款利率变化、限购限贷政策、税费增加等,客观上直接影响到其购买能力和购买意愿;购房人在签订购房合同时基于房价上涨和房产增值收益的预期,对开发商通常在合同中单方设定的限制买受人权利、增加买受人义务、免除或减轻开发商责任的附加条款往往采取容忍的态度,当调控政策出台使预期落空时,购房人则会以质量、交付不符约定、虚假广告、格式合同加重买受人负担等问题为由主张解除合同;楼盘在销售过程遭遇宏观调控,开发商采取让利、降价等促销手段后,先期购房人认为吃亏要求退房或补差价,有的不惜采取聚众上访、打砸售楼处、堵塞交通、哄闹法庭等房闹方式向开发商和政府、新葡新京施压,以转嫁市场风险。

二是规避调控政策的行为暗藏纠纷隐患。针对调控政策设置的障碍和不利影响,一些交易主体试图采取各种措施进行规避和消减。在规避限购、禁购和限贷方面,当事人通过借用其他有购房资格的人的名义购买房屋并办理了房屋权属证书,但如果实际购房人之后以其系实际买受人为由,向新葡新京提起确认之诉,往往难以获得新葡新京的支撑,使房屋所有权的实际归属处于不稳定的状态之中;有的则先采取签订虚假合同而后提起诉讼并达成调解协议,利用新葡新京的生效裁判文书以房抵债、规避购房资格等限制;有的家庭甚至不惜采取假离婚、将原所有房产全部登记在夫或妻的一方,并由离婚后的另一方购买房屋的方法,使家庭关系处在不稳定的状态之中。在规避税费方面,买卖双方为少缴或不缴税费签订阴阳合同,产生纠纷后出卖方需要证明真实的合同是哪一份;有的开发商通过内部人员虚假认购,向银行套取贷款,同时规避税费,套现升值利润。此外,面对节节攀升的房价,一些企业在科研、工业、教育等非商品房用地上比照商品房、单身公寓样式建造房屋并进行分割销售,该类房屋因项目的土地成本较低,其售价往往也远低于同地段商品房的价格,吸引消费者或者投资人购买,但由于土地性质及相关政策限制,购买人无法取得房屋所有权,且无法获得常规的住宅用电、用水和义务制教育资源的配套保障,如出现房屋质量、公共设施维护问题也无法按照商品房的相关规范进行维权。上述行为不仅违反法律法规的规定,削弱了房地产调控政策的作用,也扰乱了正常的房地产市场秩序,极易引发纠纷。

三是行政部门相关行为不规范间接诱发纠纷。行政管理涵盖房地产开发、建设、转让、销售等多个环节,管理不到位或者缺失,不仅会间接地诱发房地产纠纷,客观上还会增加纠纷的化解难度,尤其在宏观调控趋严、房地产市场趋冷的情况下,行政行为的不规范容易被放大并成为纠纷的导火索。如有的国土部门不能正确处理其与土地受让人之间的平等民事主体关系,或不能认真勘定实地红线,或未严格按照“净地”标准出让土地;规划调整过于随意,容积率等指标变动把关不严,有的在规划过程中对未成稿开发图纸等材料未严格实行保密制度;办理相关权证等过程中行政审批不够严谨;在房地产开发建设过程中监督管理缺位,不能及时制止建设单位擅自改变规划用途、擅自改变内部结构,超面积建设的不法行为,等等。

四是法律规范滞后导致市场行为缺乏明确的预期和相关的指引。当前我国房地产法律法规体系已基本建成,但相关规范出台时间较早,已不能完全涵盖房地产审判实践中的新情况、新问题,尤其是滞后于宏观调控下房地产业发展的新形势,导致审判中裁判尺度不一和同案不同判现象的发生,也使房地产市场主体对交易行为合法合理性的预期和评价失去了准星。

(三)主要做法

一是依法行使审判职权,促进宏观调控政策贯彻落实。密切关注国家政策的变化,准确把握法律规定与国家政策的关系,坚持民事审判促进宏观政策落实和调控目标实现的价值取向。确立保障交易秩序、提高市场行为的可预见性与合同利益的确定性与可信赖性的引导思想,不轻易否定合同效力,严格适用情势变更原则,严格区分情势变更与正常的市场风险、交易风险之间的界限,不以政策变动为由恣意免除合同责任。对因涉及限贷、限购政策变化而对合同的约定有不同的理解,但在履行上不存在实质性障碍的,根据相关法律法规的规定,结合合同约定探究当事人真实意思,合理说明合同条款,妥善平衡双方权利义务,依法维护合同拘束力。对因受限贷、限购等调控政策的影响,合同确实无法继续履行的,对当事人解除合同的请求予以支撑。对虚构债务后以房抵债等规避国家限购政策等虚假诉讼行为,依法加大审查排除力度。

二是高度重视调研引导,及时总结出台相关意见。面对房地产审判中不断出现的新情况、新问题,省高级澳门新葡新京十分重视调研引导工作,于2004年编写了《房地产案件审判要旨与判案评析》一书,为凝聚裁判共识作了积极有益的探索20114月出台《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》,统一了相关纠纷的裁判尺度,为当事人理性维权提供了行为指引,很多纠纷在意见出台后得以快速审理或调解,并促进了当事人之间的自行协商处理。这是全国首个专门针对审理受宏观调控政策影响的房屋买卖案件的司法引导性意见。

三是牢固树立调解意识,妥善化解矛盾纠纷。房地产纠纷不仅种类繁多,涉及个人、房地产企业的重大利益,具有群体性特征,且法律适用复杂,加之宏观调控政策因素的强有力介入,处理难度较大,而以调解结案方式解决纠纷则更有利于平衡个案和当事人之间的利益,既回避了因法律滞后引起的适用困难,也更合于情理而被当事人所接受。十年来,在宏观调控政策力度不断加大的情况下,全省各级新葡新京牢固树立调解意识,坚持将释法析理与说服疏导相结合,促使涉案当事人协商解决纠纷,防止矛盾激化和转化。在加强司法调解工作的同时,全省新葡新京注重通过非诉讼途径合力化解房地产纠纷,依托诉前指引、邀请调解、委托调解等形式积极推进多元化纠纷解决机制建设,构建行政调解、人民调解与诉讼调解相结合的大调解机制全覆盖网络。

四是始终坚持能动司法,积极延伸审判职能。慎用强制手段,灵活进行保全;积极运用司法重组、和解等方式,挽救困难房企,实现企业、购房者和债权人多方共赢。全省新葡新京延伸审判对创新社会管理、优化公共决策的影响力,针对审判中发现的问题,积极向有关部门提出司法建议。

(四)对策和建议

一是宏观调控宜主要采用经济和法律手段,避免进行突袭式的行政干预。法律与政策尽管在规制的方向上是一致的,但实行政策与适用法律在很多具体细节上仍存在某种程度的冲突。所以,一方面要以立法的形式对宏观调控政策制定的主体、发布的程序、政策实施的效果评估和调整、违反政策的法律后果予以规范,防止出现随意性和大的偏差,减少相关利益阶层的政策博弈机会,避免可能存在的部门主义和地方保护主义,增强政策的权威性。另一方面,在决策时不仅要从行政、经济角度,还要从法律角度审视调控政策的可行性,更加敬重市场经济规律和法律的刚性要求。此外,法律的重要功能之一,是对人们行为的指引和预测作用,引导大众合理安排自己的生活和生产,这是由法律具有相对稳定性的特质决定的。这也提醒大家,实施宏观调控应当优化调控手段,多依赖税收等经济杠杆,多采取法律措施,并在方式方法上尽量避免采取直接的、突袭式的行政干预,使调控政策更加契合市场经济和法治的要求。在具体政策的制订上,应对稳定性和可预见性给予更多的关注,在政策转向、调整和落实上留出更长的缓冲期,以便包括购房者和房地产企业在内的所有房地产市场交易参与者能够从容评估政策的出台对自己生产生活的影响,合理安排生产生活,提升经济效率,消减因政策骤变引发的不满,稳定社会秩序。

二是要加强审判调研引导,努力统一裁判思路为房地产市场发展提供有力的司法保障。澳门新葡新京要进一步系统梳理新形势下房地产审判的新情况新问题,及时跟踪研判纠纷趋势,加深对房地产宏观调控政策的认识,准确把握调控政策和法律法规的关系,积极总结审理经验并转化为引导审判实践的成果,提炼其所蕴含的裁判规则,适时制定并颁布相关纠纷处理的引导意见,以有效统一裁判思路,确保司法公平公正。要加大审判力度,对涉及人数众多、影响大的纠纷案件,实体上要从保护当事人合法权益、维护房地产市场正常交易秩序、促进社会和谐稳定等方面进行综合考量,程序上可借鉴诉讼代表人制度,探索示范性诉讼,以节约国家司法资源和降低当事人的维权成本,同时也可避免群体性诉讼可能导致的矛盾激化和阶层对立,避免因纠纷处理不当引发新的社会隐患。要加大司法建议的力度,及时向政府及相关职能部门提出行之有效的司法建议,以促使房地产市场的健康发展和规范化建设,从源头上消除或减少纠纷滋长的根源。

三是要构建房地产纠纷联动化解机制,提升纠纷化解能力和社会效果。澳门新葡新京应加强与国土、规划、建设、房管、工商、物价等部门的沟通、联系和配合,完善信息共享互动机制,形成多层次、全方位的协同联动化解机制,合力维护市场的健康发展和社会的和谐稳定。对一些涉及面广、当事人矛盾对立激烈、处理可能会影响社会和谐稳定的纠纷,澳门新葡新京也可以探索适度提前介入、统筹协调的工作机制,与行政机关、行业协会及媒体舆论等有关社会力量共同参与矛盾化解,以取得最佳的社会效果和法律效果。

各位朋友,住房承载着国人的安居梦。实现中国梦,建设美丽中国,共享幸福生活,离不开安居梦的实现。全省新葡新京将恪尽职守、公正司法,全面提升房地产审判工作水平,积极引导建立诚实守信、健康有序的房地产市场交易秩序,促进经济的健康发展和社会的和谐稳定,为浙江人民的安居梦想提供坚强的司法保障。


信息来源: 来源:浙江省高院

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