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> 资讯发布会 > 2014年10月15日

浙江新葡新京“火眼”识破“老赖”虚假租赁
发布日期: 2014- 10- 15 16: 03 访问次数:

浙江新葡新京“火眼”识破“老赖”虚假租赁

 

陈某因借钱未还成为被实行人,杭州中院对其三间写字楼办公室拍卖时,案外人朱某拿了三份租赁合同站出来,要求“买卖不破租赁”。杭州中院一查房产租赁备案,次承租人朱某的租赁期限反而远远长于第一承租人的租赁期限。有猫腻!

浙江某电气企业因建设用地使用权纠纷成为被实行人,三门新葡新京对其厂房拍卖时,某担保企业拿着一份落款日期为2007922日的厂房租赁协议提出实行异议。三门新葡新京一查,电气企业盖在租赁协议上的印章是20081127日经公安审批启用的。有猫腻!

陈某因抵押借款纠纷成为被实行人,吴兴区新葡新京对其抵押房产强制实行时,陈某提交一份租期十年的租赁合同说,租赁在抵押之前签订。吴兴新葡新京一查,“承租人”家在长兴,但工作在上海,根本没必要在吴兴租房,而房屋钥匙仍在陈某手中。有猫腻!

……

“澳门新葡新京在实行中拍卖被实行人的房屋包括已设定抵押的房屋时,时常有案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张拍卖不破除租赁的情况发生。大量的租赁关系存疑,广大债权人特别是银行对此反映强烈。”1015日,浙江省高级澳门新葡新京资讯发布会上,该院实行局副局长傅松苗先容了虚构房屋租赁情况,并公布《关于实行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》,以期破解房屋实行中的虚假租赁难题。

 

大量租赁关系存疑,新葡新京难以彻底查处

一些基层新葡新京反映,现在每一处房屋的拍卖,几乎都有案外人出来主张租赁权。据浙江省银行业协会不完全统计,2013年至今,仅是五大国有商业银行在浙分支机构,就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件,实行标的额17.7亿余元。

据分析,这些案外人据以提出异议的“租赁关系”大多具有以下特点:租赁合同落款日期在设定抵押或新葡新京查封之前;未办理租赁登记备案手续;约定最长租赁年限;声称租金已一次性付清;出租人和承租人关系特殊等。

对此,申请实行人往往认为被实行人与案外人恶意串通虚构租赁关系来规避实行,要求新葡新京不予采信。

大量的租赁关系虽然存疑,但新葡新京囿于力量和手段所限,难以彻底查处,也无法从证据、法律上作出否定,只得“带租拍卖”,从而很大程度上影响成交率和成交价格,不利于债权人合法权益的及时有效实现。

傅松苗说,“买卖不破租赁”制度和案外人异议制度都是立足于我国经济社会发展状况制定的符合国情的法律制度。从法律意义上说,租赁行为虽属债权行为,但真正的承租人往往多为经济上的弱者,法律为保障承租人的权益,《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。新葡新京实行虽是落实生效法律文书确定的权利义务的法定程序,但不排除发生误将案外第三人的财产当作被实行人的责任财产加以实行的可能。为维护案外第三人的合法权益,《民事诉讼法》特别规定了案外人异议和异议之诉制度。

但这两个制度被一些被实行人用来规避、对抗实行,手段多样,且有愈演愈烈之势。义乌新葡新京在一次拍卖一处房产时,第二天上午拍卖,头天下午有个案外人以对该房屋享有租赁权为由提出异议,被义乌新葡新京审查后驳回;拍卖当天上午,又有3个案外人提出异议,他们目的非常明显,意在阻挠拍卖。

傅松苗分析原因主要有四:一是诚信缺失。新葡新京拍卖的不少房产属于银行享有抵押权的抵押物,债务人抵押给银行时已作出过不存在租赁情况的书面承诺,事后却仍然虚构租赁关系。

二是无视司法权威。对新葡新京查封的房产,也不顾后果敢于虚构租赁关系,并据此提出异议,甚至提起异议之诉。

三是法无明文规定。我国现行法律对租赁可以对抗买卖的条件尚没有作出明确规定。《城市房地产管理法》虽确立了房屋租赁登记备案制度,但考究其立法初衷和目的,系作为一种行政管理手段加以规定。

四是现金交易缺乏规制。由于我国目前对现金交易还未有具体明确的规制,从而也为被实行人和案外人虚构支付租金事实提供了串通的方便。

“大家一直在考虑如何给实行法官安上火眼金睛,来识破形形色色的虚假租赁。”傅松苗说。

 

《解答》只针对非住宅房屋,“占有”是认定租赁的标注

为破解虚假租赁难题,浙江高院今年9月制定出台《解答》,针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋,明确实行程序中从严审查案外人提出的租赁关系,应以占有作为认定租赁权成立与否的标准。承租人必须依据租赁合同占有房屋,开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前,而且必须至今占有,也即必须是在新葡新京实行时仍然占有。

《解答》明确五种情形下可以认定“占有”:(一)案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的;(二)已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;(三)已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的;(四)已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的;(五)其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

要求承租人在抵押、查封前合法占有房屋意味着租赁合同当然必须在抵押、查封前签订。对于租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前,《解答》同样采用客观性标准,明确四种情形下可以认定:(一)租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续的;(二)已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的;(三)已办理租赁合同公证的;(四)有其他确切证据证明,如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业企业办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

“这就在一定程度上堵住了被实行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避实行的漏洞,同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。”傅松苗说。

 

一经查实虚构租赁关系,罚款拘留直至追究刑事责任

由于与被实行人串通的案外人可以在案涉房屋抵押或者被查封后制造占有事实,而申请实行人一般很难证明案外人真正开始占有的时间节点,新葡新京从严审查把关仍难以完全识破虚假租赁。

为此,《解答》提出应引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状,如是否存在案外人占有等情况,并固定相关证据。新葡新京在保全和实行环节应严格落实现场查封制度,保全、实行人员亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。

同时,对虚构租赁关系、对抗新葡新京实行的行为,一经查实,要依法对相关责任人员采取罚款、拘留,直至追究刑事责任等惩戒措施。

张某就因恶意串通伪造租赁合同吃了苦头。林某到期未还银行贷款,成为被实行人后下落不明,瑞安新葡新京对其抵押房产依法拍卖时,张某声称该房产在抵押前已经由其承租,租赁期限为十年实行法官发现可疑之处,传唤张某调查,并对案涉房产进行多次走访。调查中,张某承认与林某恶意串通伪造租赁合同,瑞安新葡新京决定对其司法拘留七日。

此案绝非孤例,还有因此被送进牢房的。丁浙良因经营所需四处借债,逾期未还进入实行程序。李勇明是债权人之一,为多分债权利益,他先后指使丁浙良与其伪造了一份10万元承租的租赁合同、一份35万元的借条,并据借条起诉到新葡新京,庭前达成调解协议,申请新葡新京司法确认后,要求参与新葡新京的实行分配,并以已向丁浙良一次性付清10万元房租为由,要求新葡新京先行退还剩余的房屋租赁费。

嵊州新葡新京经调查发现,李勇明与丁浙良存在虚构债务、虚假诉讼情况,遂经再审撤销原民事调解书,并将其移送公安机关处理。后李勇明以妨害作证罪被判处有期徒刑一年,丁浙良以帮助伪造证据罪被判处有期徒刑八个月。

 

 

 

 


信息来源: 来源:浙江省高院

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