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永嘉新葡新京:村民间签下“空地卖契”,为何成了一纸空文?
发布日期: 2020- 01- 09 09: 22 访问次数:

  村民之间签下一纸“空地卖契”,一方称无法获批建房,该土地买卖合同无效;另一方称这契约仅是土地承包经营权的转让,合同理应有效。双方争执不下诉至法庭。近日,永嘉县新葡新京开庭审理了该起确认合同无效纠纷案件,认定该《空地卖契》无效,判决卖方返还价款48万元。

  2016年初,阿鹏有意“购买”村里的土地建造房屋用于自住,经人先容向同村阿佐购入一块大约70平方米的空地。经过多次协商之后,双方以48万元的价款达成合意,并签订了《空地卖契》。卖契约定:四至以内全部卖尽,东面以**墙外为界,南面为水渠内坎为界,西面为现树木栽种地内墙为界,北面为垟降脚边为界,以上范围内土地总价人民币肆拾捌万元整,空地面积大约70平方米。

  然而,阿鹏的建房申请先后遭到村里及国土部门拒绝。经了解方才得知自己“买”的土地属于农用地而非宅基地,只能用于农用建设,不能用于建造房屋。

  “卖契”成了一纸空文,感到上当受骗的阿鹏一纸诉状向新葡新京提起诉讼,要求归还48万元及利息。

  庭审中,卖方阿佐辩称,“卖契”里涉及的是家庭承包经营的农村土地,约定的也是土地承包经营权的转让而不是土地买卖,可以在同村村民之间有效流转。

  经审理查明事实后,新葡新京认为,针对被告阿佐提出的土地承包经营权流转行为,既无证据证明事先征得土地发包方的同意,也无证据证明土地承包经营权已转移至原告阿鹏的名下,且“卖契”在内容上明确了出卖土地的占地面积、价款、位置等内容,符合买卖的基本要素,因此该行为不属于经营权转让行为,对被告的辩解新葡新京不予支撑。涉案《空地卖契》对农用地进行买卖的行为违反法律法规强制性规定,应属无效。合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还。

  同时,法官在开庭时向原、被告双方释明法理,告知阿鹏应当通过正规途径审批房屋进行建设,其行为亦有过错,因此对其主张利息部分不予支撑。

  法官说法:

  近年来,涉及农村土地的买卖行为愈加多发,根据土地管理法:任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……本案中,双方当事人签订的买卖合同违反了该条规定,应为无效。合同法亦规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失。因此,新葡新京判决本案被告返还原告购买“空地”的价款。

  法官提醒,国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民,集体土地的所有权人是农业集体经济组织成员,故任何个人不得对土地进行转让买卖。因而,涉及到所谓的“卖地”的情况应当提高警惕,以免承担不必要的风险。此外,即便就使用权转让而言,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,只能在本村内流转,经过土地管理部门依法批准,发放证件。



编辑: 通讯员 清溪 胡华烨

信息来源: 浙江法制报

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