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“内忧外患”全解决了 项目建设“复工大吉”
温州鹿城新葡新京善意实行“盘活”房开企业
发布日期: 2020- 02- 28 16: 54 访问次数:

  “感谢新葡新京!大家终于可以开工了!”2月26日,原本缠绕在建筑工程合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、股东诉讼中的温州某房地产开发有限企业终于“摆脱”。在疫情防控期间,温州市鹿城区新葡新京强化线上实行,执结涉该房开企业系列纠纷68起,一揽子化解了该房开企业旗下某地块项目纠纷。

  三重压力

  产权式酒店项目,是指酒店开发商将酒店客房分割出独立产权分别出售给多个业主,业主通常委托开发商或酒店管理企业统一经营,并享受一定的分红,业主每年拥有一定的时间段免费入住,同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。

  2009年,温州某房开企业在市中心西片投资建设并开盘销售一产权式酒店项目。房开企业通过卖后返租的方式将小产权出售给业主,后以酒店管理企业回租的形式进行项目运作。

  2011年,问题爆发,房开企业面临三重压力——

  第一重压力来自施工方:由于承担管理职能的酒店未能开业,工程结算尾款存在滞后性,项目施工方将房开企业起诉到了鹿城区新葡新京,要求支付工程款1656万元。

  第二重压力来自购房者:根据房开企业与购房者签订的销售合同,房开企业承诺于2011年12月交付房产并同步进行返租。因数额庞大,酒店实际无法营业造成后续租金无法支付,从而引发购房者一系列诉讼,事后房开企业又未能按期返还业主的装修款,引发沈某等68名购房者向新葡新京起诉并申请强制实行。

  第三重压力来自企业内部:因各项投资成本远大于预算、民间借贷的压力、管理矛盾等,房开企业内部的股东引发诉讼纠纷。

  巧解死结

  工程施工方、购房者都向新葡新京申请了强制实行。经查询,房开企业名下有足够的财产可供实行,但因资金链断链和陷入诉讼,导致经营陷入困境、项目烂尾。

  是否对这些可供实行的财产一封了之就可以解决问题?答案显然是否定的。实行的难点在于,施工方对于上述地块不动产处置后的款项享有优先权,若强行处置不动产,无法解决返还购房者房屋装修款系列实行案件,且房开企业会因不动产查封产生的融资问题和处置时间长引起的资金链难以运转而陷入僵局。

  疏导“堵点”要从房开企业内部着手:新葡新京实行干警多次找到房开企业股东分析利弊及企业、项目盘活的可能性,释明阻碍资金运转的关键点;同时,对涉诉股东采取限制高消费措施。最终,房开企业部分股东合意,同意垫付建筑工程款。

  工程款的问题解决了,接下来就是解决如何盘活企业资产的问题了——新葡新京对房开企业名下的不动产进行查封后,随机抽取了2套房产进行评估,在保证查封不动产足够覆盖债权的情况下,适时解封部分不动产,并在房开企业股东垫付建筑款本金到位后,及时解封部分不动产由房开企业进行销售、过户、回笼资金。

  线上沟通

  工程款支付的纠纷解决了,但68户购房者的返还装修款纠纷还需要解决。不巧,在完成房产解封等手续阶段,遇上了疫情。

  为了及时回应当事人的问题,实行干警一直与当事人保持线上沟通。

  “申请解除查封的材料是否需要大家提供纸质版?”申请人询问实行干警。“通过移动微新葡新京提交即可。”实行干警与申请人代表、房开企业通过线上及时沟通,了解当事人申请意见、主导制定和解方案,并做好风险提示。

  大部分购房者形成统一意见,同意将房开企业名下物业租金直接转至业委会账户,保证和解方案的促成和后期和解款的履行。对于唯一一名无和解意愿的申请人文某进行分类处理,由房开企业通过融资,将款项缴存到新葡新京,保障文某的权益。

  另外,房开企业内部的股东纠纷也在诉讼过程中达成和解。

  新葡新京善意实行、灵活处置,终于成功帮助房开企业卸下了身上的三重压力。“内忧外患”都解决了,房开企业表示,目前企业运转正常,复工没有后顾之忧。



编辑: 通讯员 鹿萱

信息来源: 浙江法制报

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